最近在考慮買車位，看到我所在的小區(qū)突然想到幾個問題。先說一下我們小區(qū)的情況，我們小區(qū)車位可分為三類，一是地下車庫，開發(fā)商正在出售，二是小區(qū)內(nèi)的地面車位，現(xiàn)在物業(yè)正在管理，按小時收費，三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位，目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時收費。
我的問題是，1、地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬？
2、小區(qū)公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬？
3、我們小區(qū)中的地面車位及門口的車位產(chǎn)權(quán)歸屬？進而導致物業(yè)是否有權(quán)收費以及收到的費用歸屬？
最近在考慮買車位，看到我所在的小區(qū)突然想到幾個問題。先說一下我們小區(qū)的情況，我們小區(qū)車位可分為三類，一是地下車庫，開發(fā)商正在出售，二是小區(qū)內(nèi)的地面車位，現(xiàn)在物業(yè)正在管理，按小時收費，三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位，目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時收費。
1.《物權(quán)法》 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第五十二條第一款： 國防資產(chǎn)屬于國家所有。 2.《人民防空法》第二條第一款： 人民防空是國防的組成部分。國家根據(jù)國防需要，動員和組織群眾采取防護措施，防范和減輕空襲危害。 第五條第二款： 國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。 第二十二條第一款： 城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。 1.利用小區(qū)內(nèi)公共道路、公共空地或草地等非私人專用場地建設的車位，無論是當初經(jīng)規(guī)劃部門批準設置的車位，還是小區(qū)交付使用后利用前述場地改建的車位，都屬于業(yè)主共有，由業(yè)主們通過業(yè)主大會或其他形式共同決定是否收費、是否委托物業(yè)公司等收費運營，收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務公司可以經(jīng)業(yè)主們委托進行運營并收費，但收益扣除物業(yè)公司合理的報酬外，歸全體業(yè)主共有。 2. 小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位，看其所處場地，是小區(qū)道路，還是城鎮(zhèn)公共道路。如果是小區(qū)道路，則該場地及車位歸業(yè)主共有，其使用如前所述。如果是城鎮(zhèn)公共道路，則該場地歸國有，由當?shù)卣_定的市政或城管等部門進行管理，相關主管部門委托物業(yè)公司等企業(yè)運營管理該停車位的，需要按規(guī)定辦理手續(xù)。 3.地下車庫產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，是最為復雜，也爭議極大的。 （1）地下車庫中，有一部分是屬于人防工程。屬人防工程的地下車庫或者車位，產(chǎn)權(quán)一般認定為國有。有的城市通過立法或者政府部門規(guī)定，明確此類人防工程車庫車位平時歸全體業(yè)主共同使用，使用方式有免費的，也有由人防部門或者小區(qū)業(yè)主委托物業(yè)公司等企業(yè)管理并收費，收益扣除管理者合理報酬后，用于人防工程維護等。但更多的城市，是由人防部門許可開發(fā)商管理使用此類人防工程車庫車位，允許開發(fā)商短期出租給小區(qū)業(yè)主（租期一般不超過五年），也允許開發(fā)商自己或委托物業(yè)公司有償運營該車庫車位。實務中，有的開發(fā)商以出售或者“永久轉(zhuǎn)讓”“長期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫車位，其實是違法的，受讓者風險極大。 （2）不屬人防工程的地下車庫或者車位，一般也是按照當初規(guī)劃部門批準的規(guī)劃建設的車庫車位。其產(chǎn)權(quán)一直爭議不斷。曾有人主張，此類不屬人防工程的地下車庫車位，其建設成本已攤?cè)腴_發(fā)成本，應當屬于《物權(quán)法》第七十三條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”，歸業(yè)主共有。但本人目前查到的法院判決中，多是認為，此類不屬人防工程的地下車庫車位，屬于《物權(quán)法》第七十四條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”，其產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，由開發(fā)商采取出售、賦予、出租等方式確定，實際上是初始產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。
